বাংলাভূমি২৪ ডেস্ক ॥
ঢাকা : অনওয়ার্ড ডেভেলপারস লি. নামের মাঝারি পর্যায়ের আবাসন নির্মাতা প্রতিষ্ঠানের বর্তমানে প্রায় ২৩২টি ফ্ল্যাট অবিক্রীত আছে। বেশ কয়েক বছর ধরে এসব ফ্ল্যাট বিক্রি করতে না পারায় কম্পানিটি নতুন ১৫টি প্রকল্পের চুক্তি করেও কাজ শুরু করছে না। অবিক্রীত ফ্ল্যাটগুলো বিক্রি করতে পারলে কম্পানিটি প্রায় ৯০ কোটি টাকা সংগ্রহ করতে পারত, যা দিয়ে ব্যাংকঋণ পরিশোধের পর নতুন প্রকল্পও শুরু করা যেত বলে মনে করে কম্পানির মালিকপক্ষ।
দেশের আবাসন ব্যবসায়ীদের সংগঠন রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) ১১৫০ সদস্যের এমন ২০-২২ হাজার ফ্ল্যাট অবিক্রীত আছে। ফলে তারা নতুন প্রকল্পে হাত দিচ্ছে না। বেসরকারি আবাসন প্রতিষ্ঠানগুলোরই শুধু নয়, ব্যক্তি খাতেও ঘরবাড়ি নির্মাণের হার কমে গেছে। গৃহ নির্মাণ খাতের এই গতিহীনতার কারণে বিপাকে পড়েছে দেশের বহু শিল্প খাত।
একটি বাড়ি নির্মিত হলে তাতে যেমন রড, সিমেন্টের মতো প্রাথমিক কাঁচামাল ব্যবহার করা হয়, তেমনি নতুন বাড়িতে কেনা হয় ঘরকন্নার বিভিন্ন উপকরণ। এমনকি নতুন ঘরে ১০০ টাকা দিয়ে মাটির একটি ফুলদানি কেনা হলেও তাতে গতি পায় মৃত্তিকা শিল্প। আবাসন ব্যবসায়ীদের হিসাবে, গৃহ নির্মাণ খাতের সঙ্গে ২৬৯টি সহযোগী শিল্প খাত জড়িত। একটি বাড়ি নির্মিত হলে ওই সব খাতের পণ্য বিক্রি বাড়ে। এসব খাতে আছে ১২ হাজার শিল্পপ্রতিষ্ঠান, যা বিভিন্ন পণ্য উৎপাদনে জড়িত।
বাংলাদেশ পরিসংখ্যান ব্যুরোর (বিবিএস) হিসাবে দেশের উৎপাদনশীল খাতে মোট শিল্প-কারখানার সংখ্যা ৪২ হাজার ৫৯২। গৃহ নির্মাণ খাতের স্থবিরতার কারণে বিপাকে থাকা ১২ হাজার শিল্প-কারখানা দেশের মোট শিল্প-কারখানার ২৮ শতাংশ। বিবিএসের জরিপ অনুযায়ী, বাংলাদেশে মোট ৪২ হাজার ৫৯২টি কারখানার মধ্যে ১৩ হাজার ৯০৬টি শিল্প-কারখানা সক্ষমতার ২৫ থেকে ৫০ শতাংশ উৎপাদন করতে পারছে না।
গৃহ নির্মাণ খাতের স্থবিরতার প্রভাব পড়ছে দেশের মোট শিল্প উৎপাদনে। এ খাতে প্রবৃদ্ধি কমছে, মোট দেশজ উৎপাদনে (জিডিপি) উৎপাদনশীল খাতের অবদানও কমছে। বিবিএসের পরিসংখ্যানেই তা স্পষ্ট। সংস্থাটির হিসাবে ২০১২-১৩ অর্থবছরে দেশের উৎপাদনশীল খাতে প্রবৃদ্ধির হার ছিল ১০.৫৩ শতাংশ। পরের বছর অর্থাৎ ২০১৩-১৪ অর্থবছরের প্রাথমিক হিসাবে তা কমে ৮.৬৮ শতাংশ হয়েছে। জিডিপিতে উৎপাদনশীল খাতের অংশও কমেছে। চলতি মূল্যে ২০১২-১৩ অর্থবছরে জিডিপিতে উৎপাদনশীল খাতের অবদান ছিল ১৭.২৭ শতাংশ। পরের বছর তা কমে ১৭.২১ শতাংশ হয়েছে।
অর্থনীতির বিরাট একটি অংশের গতি কমে যাওয়ায় সরকার জিডিপির প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যও পূরণ করতে পারছে না। মধ্য আয়ের দেশ হওয়ার জন্য জিডিপির প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা ৮ শতাংশে নেওয়ার পরিকল্পনা আছে সরকারের। কিন্তু তা থেকে বাংলাদেশ এখনো অনেক দূরে। গেল দুই বছর ৭.২ শতাংশ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রা ঠিক করেও তার কাছে যেতে পারেনি সরকার। সর্বশেষ ২০১৩-১৪ অর্থবছরে ৭.২ শতাংশ প্রবৃদ্ধির লক্ষ্যমাত্রার বিপরীতে প্রাথমিক হিসাবে অর্জিত হয়েছে ৬.১২ শতাংশ।
দেশের আবাসন খাত অর্ধযুগেরও বেশি সময়ের এক মন্দার মধ্য দিয়ে চলছে। রিহ্যাবের সাধারণ সম্পাদক মো. ওয়াহিদুজ্জামানের মতে, এ খাতে বিপর্যয় শুরু হয়েছিল ২০০৭ ও ২০০৮ সালের তত্ত্বাবধায়ক সরকারের আমলে। তখন পরিবর্তিত পরিস্থিতিতে মানুষ ফ্ল্যাট ও জমি কেনা একেবারেই কমিয়ে দিয়েছিল। এরপর হঠাৎ করে জমি ও ফ্ল্যাটের দাম সাধারণ মানুষের ক্রয়ক্ষমতার বাইরে চলে যায়। এরপর বন্ধ হয়ে যায় বিদ্যুৎ সংযোগ দেওয়া, যার কারণে নতুন ভবন তৈরি করেও আবাসন ব্যবসায়ীরা ফ্ল্যাট হস্তান্তর করতে পারছিলেন না। ২০১০ সালের ১৩ জুলাই আবাসিক ভবনে গ্যাস সংযোগ বন্ধ করে দেওয়া হয়। ওই বছর আরো একটি আঘাত আসে আবাসন শিল্পের ওপর। ২০১০ সালের এপ্রিলে আবাসন খাতের পুনরর্থায়ন তহবিল বন্ধ করে দেয় বাংলাদেশ ব্যাংক। ৩০০ কোটি টাকার ঘূর্ণায়মান ওই তহবিল থেকে স্বল্প সুদে ঋণ পেতেন নিম্ন মধ্যবিত্ত ও মধ্যবিত্তরা। এদিকে কয়েক বছর ধরে বাংলাদেশ হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি) তহবিলের অভাবে পর্যাপ্ত ঋণ দিতে পারছে না।
২০১০ সালে শেয়ারবাজারে বিরাট ধসও আবাসন খাতের গ্রাহক কমিয়ে দিয়েছে বলে মনে করেন মো. ওয়াহিদুজ্জামান। তিনি বলেন, ‘শেয়ারবাজারে সূচক যখন বাড়ছিল তখন আমাদের ক্রেতারা ভেবেছিল এক কোটি টাকা দিয়ে ফ্ল্যাট কেনার চেয়ে শেয়ারবাজারে বিনিয়োগ করলে লাভ বেশি হবে। অল্প দিনেই টাকা দ্বিগুণ হবে। কিন্তু ধসের পর সে টাকা আর ফেরত এলো না।’
আবাসন খাতে মন্দাভাবের আরেকটি কারণ ঢাকার বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনা (ড্যাপ)। ব্যবসায়ীদের দাবি, ড্যাপের কারণে গত ১২ বছরে নতুন কোনো আবাসন প্রকল্প অনুমোদন করা হয়নি। এতে নতুন ভবন করার জন্য জমির পরিমাণ কমে গিয়ে দাম অত্যধিক বেড়েছে। এর ফলে ফ্ল্যাটের দামও অনেক বেড়েছে, এতে ফ্ল্যাট কিনতে মানুষের মধ্যে অনীহা তৈরি করেছে।
ফলে গত তত্ত্বাবধায়ক সরকারের আমলে যে মন্দাভাবের সূত্রপাত হয়েছিল তা ধীরে ধীরে আবাসন খাতে অবিক্রীত ফ্ল্যাটের জট তৈরি করে। রিহ্যাবের সর্বশেষ ২০১৩ সালের হিসাবে, আবাসন খাতে মোট অবিক্রীত ফ্ল্যাটের সংখ্যা ২২ হাজার, যার বাজারমূল্য ২১ হাজার ৫০০ কোটি টাকা। রিহ্যাবের ১১৫০ সদস্যের সবারই অবিক্রীত ফ্ল্যাট আছে বলে মনে করেন ওই সংগঠনের নেতারা।
বর্তমান পরিস্থিতি ব্যাখ্যা করে রিহ্যাবের সাধারণ সম্পাদক মো. ওয়াহিদুজ্জামান বলেন, ‘অর্থনীতিতে তো টাকা ঘুরতে হবে। টাকা পড়ে আছে সব ব্যাংকে। সেই টাকা বাজারে এলেই না বেচা-বিক্রি বাড়বে!’
অনওয়ার্ড ডেভেলপারস লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক এম এ বাহার জানান, মিরপুরে একটি ভবনের ফ্ল্যাট তাঁরা শুরুতে প্রতি বর্গফুট ছয় হাজার টাকা দরে বিক্রি করেছেন। সেই ভবনেই কয়েকটি ফ্ল্যাট এখনো অবিক্রীত আছে, যা চার হাজার টাকা বর্গফুট দরেও বিক্রি করা যাচ্ছে না। রিহ্যাবের সাধারণ সম্পাদক মো. ওয়াহিদুজ্জামানের মতে, এলাকাভেদে ফ্ল্যাটের দাম গড়ে ১৫ শতাংশ কমে গেছে।
নতুন ভবন নির্মাণ কমছে : শুধু আবাসন ব্যবসায়ীরাই নন, ঢাকা, চট্টগ্রামের জমির মালিকরা নতুন ভবন নির্মাণে আগ্রহ হারিয়ে ফেলেছেন। তাঁদের হাতে পর্যাপ্ত টাকা নেই, আবার ঋণ সুবিধা নেই বলে নতুন বাড়ি নির্মাণে আগ্রহ কম। আবাসন নির্মাতাদের সঙ্গে কথা বলে জানা যায়, তিন কাঠা জমির ওপর দুই ইউনিটের একটি পাঁচতলা বাড়ি নির্মাণ করতে কমপক্ষে দেড় কোটি টাকা প্রয়োজন। এ কারণে জমির মালিকরা সাধারণত নির্মাতা কম্পানিগুলোর সঙ্গে ফ্ল্যাট ভাগাভাগির চুক্তিতে বাড়ি নির্মাণ করেন। নিজেদের খরচে বাড়ি নির্মাণ করতে তাঁদের ঋণ নিতে দেখা যায়। বাসাভাড়ার টাকা দিয়ে তাঁরা বছর বছর সেই ঋণ শোধ করেন। হাউস বিল্ডিং ফাইন্যান্স করপোরেশন (বিএইচবিএফসি) তহবিলের অভাবে ঋণ দিতে পারছে না। গত বছর তারা সরকারের কাছে ৫০০ কোটি টাকার তহবিল দাবি করেছিল, কিন্তু তা মেলেনি।
বাড়ি নির্মাণে আগ্রহ কমার বিষয়টি প্রমাণিত হয় রাজধানী উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (রাজউক) ও চট্টগ্রাম উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের (সিডিএ) পরিসংখ্যানে। ২০১২-১৩ অর্থবছরে ঢাকায় দুই হাজার ৭০০ ও চট্টগ্রামে দুই হাজার ৫৪৮টি ভবনের নকশা অনুমোদন দিয়েছিল দুই সংস্থা। ২০১৩-১৪ অর্থবছরে তা কমে ঢাকায় দুই হাজার ৫০০ ও চট্টগ্রামে দুই হাজার ৪৪৯টিতে নামে। নকশা অনুমোদনের হার বছর বছর যেখানে বাড়ার কথা, সেখানে এ বছর আরো কমবে বলে মনে করেন রাজউকের পরিচালক (উন্নয়ন ও নিয়ন্ত্রণ) গোলাম মোস্তফা। তিনি বলেন, ফ্ল্যাট বিক্রি না হওয়ায় মানুষের মধ্যে ঘরবাড়ি তৈরির আগ্রহ কমে গেছে।
বিপাকে সহযোগী শিল্প : আবাসন ব্যবসায়ীদের দাবি অনুযায়ী, দেশের আবাসন শিল্পে ৭৫ হাজার কোটি টাকার বিনিয়োগ রয়েছে। অর্থনীতির সঙ্গে নিবিড় যোগসূত্রের ভিত্তিতে ১৪টি বড় শিল্প খাতের মধ্যে আবাসন শিল্পের আবস্থান তৃতীয়। এ শিল্পের কর্মকাণ্ডের সঙ্গে দেড় কোটি মানুষের জীবিকা ও ১২ হাজার শিল্পপ্রতিষ্ঠানের উৎপাদন জড়িত।
ভবন নির্মাতারা জানান, এক হাজার বর্গফুটের একটি ছাদ নির্মাণ করতে কমপক্ষে ৭৭০ ব্যাগ সিমেন্ট ও দেড় টন রড লাগে। এমন শত শত বাড়িতে হাজার হাজার ছাদ, শিল্প-কারখানা, ব্রিজ-কালভার্ট ও অন্যান্য অবকাঠামো নির্মাণ বাঁচিয়ে রেখেছে দেশের সিমেন্ট, স্টিল, সিরামিক, আসবাবসহ ছোট-বড় ২৬৯টি শিল্প খাতকে। কিন্তু সাম্প্রতিক পরিস্থিতি একদম বিপর্যয়কর।
দেশের মোট উৎপাদিত সিমেন্টের ২৫ শতাংশ ব্যবহার করেন ব্যক্তিগত বাড়ি নির্মাতারা। ৩৫ শতাংশ করেন আবাসন ব্যবসায়ীরা। বাকি ৪০ শতাংশ সরকারি বিভিন্ন উন্নয়নকাজে ব্যবহার করা হয়। সরকারি উন্নয়নকাজে সিমেন্টের চাহিদা বছর বছর কিছুটা বাড়লেও মোট উৎপাদন সক্ষমতার তুলনায় তা অনেক কম। দেশের সিমেন্ট কারখানাগুলোর মোট উৎপাদনক্ষমতা বছরে তিন কোটি টন। উৎপাদন করা হয় এক কোটি ৮০ লাখ টন। রড ও স্টিল পণ্য উৎপাদন ক্ষমতা ৭০ লাখ টন, চাহিদা আছে ৩৫-৪০ লাখ টনের। দেশে ব্যবহার বৃদ্ধি ও রপ্তানির আশা করে শিল্পমালিকরা তাঁদের উৎপাদন সক্ষমতা বাড়াতে বাড়তি বিনিয়োগ করেছিলেন। কিন্তু সে আশার গুড়ে বালি ছিটিয়ে দিয়েছে আবাসন খাতের মন্দা।
দেশের সবচেয়ে পুরনো রডের দোকানের একটি আরআর বিল্ডার্স। প্রায় ৯০ বছর আগে ব্যবসা শুরু করা ওই প্রতিষ্ঠানের বর্তমানে ৯টি রড-সিমেন্টের দোকান আছে। আরআরের ব্যবস্থাপনা পরিচালক এম এ বাহার কালের কণ্ঠকে বলেন, ‘চার-পাঁচ বছর আগে আমাদের দোকানগুলোতে যে পরিমাণ রড-সিমেন্ট বিক্রি হতো এখন তার চেয়ে ৫০-৬০ শতাংশ বিক্রি কম হচ্ছে।’ রাজধানীর শেওড়াপাড়ায় নিজেদের দোকানে বসে তিনি সামনের একটি নির্মাণাধীন ভবন দেখিয়ে বলেন, ‘ওই ভবনের মাত্র একটি ফ্লোর বিক্রি হয়েছে। তাও কিনেছে ভবনটি তৈরিতে ঋণদাতা ব্যাংক তাদের ঋণের বিনিময়ে। ফ্ল্যাট তৈরি করার পর তিন-চার বছর ধরেও বিক্রি হচ্ছে না। নতুন করে নির্মাণে তাই আগ্রহ নেই।’
রাজধানীর বেগম রোকেয়া সরণির আসবাবের দোকানগুলো এখন তীর্থের কাকের মতো তাকিয়ে থাকে ক্রেতার জন্য। সপ্তাহে তিন-চার দিন এক টাকার পণ্যও বিক্রি হয় না এমন দোকানের সংখ্যা অনেক। শেওড়াপাড়ার হাবিব কমপ্লেক্স নামের একটি আসবাব উৎপাদনকারী প্রতিষ্ঠানের মালিক মজিবর রহমান বলেন, এখন মাসে যে পরিমাণ বিক্রি হয় তা দিয়ে দোকানভাড়াও ওঠে না। সপ্তাহের বেশির ভাগ দিন কোনো বিক্রিই হয় না। তিনি দাবি করেন, ঋণ দুই দফা পুনঃ তফসিল করার পরও শোধ করতে না পারায় ব্যাংক তাঁকে এক মাস সময় দিয়েছে। নইলে বন্ধক রাখা জমি নিলামে তোলার হুমকি দিয়েছে।
দাম কমেছে তবু বিক্রি কম : বাংলাদেশে কোনো পণ্যের দাম কমার নজির খুব কম থাকলেও বছর বছর কমছে নির্মাণসামগ্রীর দাম। তিন বছর আগের তুলনায় এখন প্রতি টন রডের দাম প্রায় ২০ হাজার টাকা কম বলে জানান কাজীপাড়ার রডের দোকান মেসার্স প্রগতি ট্রেডিং অ্যান্ড কম্পানির মালিক জহিরুল ইসলাম। তিনি বলেন, একটার সঙ্গে আরেকটা সংযুক্ত। ফ্ল্যাট বেচা কমে গেছে বলে রডের দাম কমার পরও চাহিদা কম। তিনি জানান, একসময় রডের সরবরাহ পাওয়ার জন্য দোকান মালিকরা কারখানায় আগাম টাকা দিয়ে আসতেন। কিন্তু এখন কারখানার লোকজন দোকানে এসে অনুরোধ করে তাদের পণ্য দিয়ে যায়, তাও বাকিতে। তিনি জানান, কয়েক বছর আগে প্রতি ব্যাগ সিমেন্টের দাম ৪৮০ থেকে ৫২০ টাকা ছিল। এখন তা কমে ৪২০ থেকে ৪৬০ টাকায় বিক্রি হচ্ছে।
-কালের কণ্ঠ
আবাসনের সঙ্গে শেষ হচ্ছে ২৬৯ শিল্প খাত!
